Expertentipps

VwGH zur Hauptwohnsitzbefreiung: "Eigentumswohnung" iSd WEG

Gemäß §30 EStG kann bei privaten Grundstücksveräußerungen die Hauptwohnsitzbefreiung nur dann in Anspruch genommen werden, wenn ein "Eigenheim oder eine Eigentumswohnung" veräußert wird. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, was unter dem Begriff der "Eigentumswohnung" zu verstehen sei.

Im vorliegenden Fall wurde ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft veräußert, mit dem aufgrund einer Benützungsregelung mit den übrigen Miteigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten, räumlich selbstständigen, aber ben nicht parifizierten Wohnung verbunden war. Da der Veräußerer diese Wohnung entsprechend lang schon als Hauptwohnsitz genutzt hatte, wollte er die Steuerbefreiiung für den Veräußerungsgewinn in Anspruch nehmen.

Der VwGH gab diesem Begehren allerdings nicht statt.
Laut den Höchstrichtern ist der Begriff "Eigentumswohnung" eng auszulegen, so dass es sich um eine "Wohnung iSd WEG 2002" - somit um eine parifizierte Wohnung - handeln muss. Bei Miteigentumsanteilen kann daher trotz einer Benützungsvereinbarung nicht von einer der Hauptwohnsitzbefreiung zugänglichen Eigentumswohnung ausgegangen werden.

Quelle: Haus- und Grundbesitzerbund, Ausgabe September 2019

Wann darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Es gibt einige Rechte und Pflichten für den Mieter, deren Nichteinhaltung zu einer Kündigung durch den Vermieter führen kann. So kann z.B. die Untervermietung des gesamten Mietobjektes ein Kündigungsgrund sein. Einzelne Zimmer, wie z.B. in einer WG, dürfen ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet werden, sofern es nicht explizit im Mietvertrag verboten wird.

Auch ein Nichtbezahlen der Miete kann zur Kündigung führen. Allerdings hat der Mieter hier sehr starke Rechte: Wird er wegen Nichtzahlung verklagt und zahlt bis zum Ende der Gerichtsverhandlung, darf er in der Wohnung wohnen bleiben. Er muss jedoch die Kosten für die Verhandlung zahlen.

Besonders heikel wird eine Kündigung, wenn ein nachteiliger Gebrauch als Grund genannt wird. Dazu gehören z.B. eine Verwahrlosung der Wohnung, Lärmbelästigung, strafbare Handlungen gegen andere Mieter usw. Hier ist es oft schwer, den tatsächlichen Tatbestand eindeutig festzustellen.

Gegen den Wildwuchs auf dem Nachbargrundstück können Städte und Gemeinden eine Mähverpflichtung mittels Verordnungen erlassen. Diese Regelungen sind im Detail unterschiedlich. In Feldbach z.B. trifft diese Verpflichtung lediglich unbebaute Grundstücke, wobei diese mindestens einmal pro Jahr gemäht werden müssen.
Wer sich daher durch ein verwildertes Nachbarsgrundstück beeinträchtigt fühlt, muss zuerst bei der zuständigen Gemeinde anfragen, ob eine vergleichbare Verordnung existiert. Bejahendenfalls könnte die Gemeinde gegen den Nachbarn vorgehen. Existiert eine entsprechende Verordnung nicht, wäre die Erlassung einer derartigen Verordnung anzuregen.

"Invasion der Schnecken vom Nachbarsgrund"
Wiesengrundstücke zur Vermeidung der Schneckenplage und der Unkrautvermehrung sind vom jeweiligen Verfügungsberechtigten so zu pflegen, dass keine Verwilderung eintreten kann.