Expertentipps

Der erste Schritt zum eigenen Haus ist das passende Grundstück. Doch die Probleme lauern oft im Verborgenen. Vorhandene Wegerechte können die Freude über den Erwerb rasch trüben. Denn es kann vorkommen, dass ein Nachbar über das neu erworbene Grundstück gehen und fahren darf. Aber auch ohne grundbücherliche Eintragung kann aufgrund der Offenkundigkeit eines Weges ein Geh- und Fahrrecht bestehen. Auch kann wegen einer 30-jährigen gutgläubigen Nutzung eines Grundstückes ein Wegerecht ersessen werden.

Umgekehrt sollten sich Käufer eines Grundstücks, das nicht an einer öffentlichen Straße liegt, eine Zufahrt über Nachbargrundstücke sichern. Die Zufahrtsrechte sind im Grundbuch einzutragen, damit sie für jeden sichtbar sind. Wichtig ist, nicht nur genau festzuhalten, wie der Weg verläuft und wer ihn benützen darf. Geklärt sollte auch werden: Wer trägt die Errichtungs- und Erhaltungskosten? Wer zahlt welchen Anteil? Wie werden Pflichten wie Schneeräumung aufgeteilt? Und wer haftet für den Zustand des Weges?

Die Kündigung eines Mietvertrages ist in Österreich gesetzlich geregelt. Ein Mieter hat dabei deutlich mehr Rechte als der Vermieter. Er kann ohne Nennung von Gründen kündigen, muss sich jedoch auch an die Kündigungsfrist halten, die meist drei Monate dauert. Diese kann jedoch je nach Mietvertrag auch länger oder kürzer sein.

Die Kündigung kann vom Mieter grundsätzlich auch mündlich ausgesprochen werden. Allerdings empfiehlt es sich (um eventuelle Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden), die Kündigung schriftlich durchzuführen.

Auch bei einem befristeten Mietvertrag gibt es für den Mieter die Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen. Befristete Verträge sind auf mindestens drei Jahre angesetzt, der Mieter kann jedoch schon nach Ablauf des ersten Vertragsjahres mit Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Der Vermieter hingegen muss die Bindungsdauer einhalten.

Als Frist versteht man den Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung und dem Kündigungstermin (= Termin der tatsächlichen Vertragsaufhebung). Wirksam kann nur bei Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden.
Beispiel: Haben Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten und wollen z. Bsp. zum 31.12. ausziehen, muss Ihre Mietvertragskündigung spätestens zum 30.9. erfolgen.

Entgegen der häufig gängigen Meinung hat der Mieter nicht die Pflicht, einen Nachmieter für die Wohnung zu finden. Er darf einen Vorschlag machen, dieser muss vom Vermieter aber nicht angenommen werden.

Kennen Sie die Preisreduzierungsgefahr?

Viele private Immobilienverkäufer fragen sich immer wieder, ob man generell erst einmal einen höheren Kaufpreis ansetzen sollte, frei nach dem Motto „runtergehen können wir später immer noch“.
Bedenken Sie hier aber immer: ein zu hoher Angebotspreis kann durchaus mehr Risiken als Chancen mit sich bringen!

Ein zu hoher Angebotspreis – das passiert:
Wenn Sie als Immobilienverkäufer einen zu hohen Angebotspreis preisgeben, werden Sie dadurch weniger Resonanz als bei einem marktgerechten Angebot oder eventuell auch gar keine Anfragen erhalten. Das bedeutet natürlich, dass die Verkaufschance geringer ist.
Bedenken Sie: Der Immobilienmarkt ist – nicht nur durch das Internet – sehr transparent geworden. Immobilien werden oft lange Zeit „beobachtet“, auf sogenannten „Merklisten“ gespeichert und mit anderen Angeboten verglichen. So kann auch Ihr erster Angebotspreis gespeichert und bei möglichen Preis-Veränderungen in den Merklisten mit dem alten und neuen Preis angezeigt werden.

Viele potentielle Interessenten reagieren dann wie folgt:
Sie zeigen sich glücklich über die erste Reduzierung (z. B. von 400.000,- Euro auf 380.000,- Euro) und warten erst einmal weiter ab. Sie denken: „Der Verkäufer wird das Haus wohl nicht los, dann warten wir weiter ab, wie weit er noch im Preis heruntergeht. Bei 350.000,- Euro melden wir uns!“
So werden Sie als Verkäufer auch weiterhin nicht angerufen, auch wenn der von Ihnen reduzierte Preis jetzt gerechtfertigt ist. Oder ein möglicher Interessent nimmt Kontakt mit Ihnen auf, wobei dieser von Anfang an die Einstellung vermittelt: „Der Verkäufer wird sein Objekt nicht los. Ich biete ihm deshalb höchstens 350.000,- Euro!“ So kann es sein, dass Sie als Verkäufer den realistischen Kaufpreis von 380.000,- Euro nicht mehr erzielen werden.

Die größte Hürde bei einem Immobilienkauf sind die Bedenken des Interessenten vor einer Fehlentscheidung!
Deshalb werden Sie bei zu großen Bedenken niemals an diesen hier beschriebenen Interessenten verkaufen können. Im Gegensatz zu offensichtlichen Mängeln wie zum Beispiel alte Fenster oder Türen ist ein zu hoher Angebotspreis nicht direkt als „Mangel“ zu erkennen. Das kann zu Bedenken führen, warum sich kein Anderer bisher für die Immobilie entschieden hat, obwohl der Preis jetzt reduziert wurde. Das kann für Sie schließlich bedeuten, dass Sie gar nicht mehr verkaufen oder nur über noch weitere Preiszugeständnisse!

Zu bedenken gibt es daher:
Ein zu hoher Angebotspreis führt häufig später zu einem Kaufpreis unter den Möglichkeiten eines marktgerechten Angebots. Zudem besteht für Sie das Risiko von weiteren laufenden Kosten.