Expertentipps

VwGH zur Hauptwohnsitzbefreiung: "Eigentumswohnung" iSd WEG

Gemäß §30 EStG kann bei privaten Grundstücksveräußerungen die Hauptwohnsitzbefreiung nur dann in Anspruch genommen werden, wenn ein "Eigenheim oder eine Eigentumswohnung" veräußert wird. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, was unter dem Begriff der "Eigentumswohnung" zu verstehen sei.

Im vorliegenden Fall wurde ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft veräußert, mit dem aufgrund einer Benützungsregelung mit den übrigen Miteigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten, räumlich selbstständigen, aber ben nicht parifizierten Wohnung verbunden war. Da der Veräußerer diese Wohnung entsprechend lang schon als Hauptwohnsitz genutzt hatte, wollte er die Steuerbefreiiung für den Veräußerungsgewinn in Anspruch nehmen.

Der VwGH gab diesem Begehren allerdings nicht statt.
Laut den Höchstrichtern ist der Begriff "Eigentumswohnung" eng auszulegen, so dass es sich um eine "Wohnung iSd WEG 2002" - somit um eine parifizierte Wohnung - handeln muss. Bei Miteigentumsanteilen kann daher trotz einer Benützungsvereinbarung nicht von einer der Hauptwohnsitzbefreiung zugänglichen Eigentumswohnung ausgegangen werden.

Quelle: Haus- und Grundbesitzerbund, Ausgabe September 2019

Mietrecht und Lebensgefährten

Wenn Lebensgefährten gemeinsam in eine Wohnung investieren, empfiehlt sich bereits zum Zeitpunkt der Anmietung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten, was im Fall einer Trennung zu geschehen hat. Wer bleibt in der Wohnung? Wer erhält welche gemeinsam an-geschafften Möbel? Was erhält der ausziehende Partner an Ausgleichszahlung? Die hier dar-gestellte Vorgangsweise ist nicht nur bei eheähnlichen Lebensgemeinschaften sondern auch bei Wohngemeinschaften zu beachten.

Wenn die Lebensgemeinschaft aufgelöst wird und man sich nicht einigen kann, wer auszieht und wer in der Wohnung verbleibt, befindet man sich in einer Pattstellung, weil beide Mieter dieselben Rechte an der Wohnung haben.

Aber auch wenn man sich einigt, muss man beachten: durch einen Auszug aus der Wohnung wird nicht bewirkt, dass der Ausziehende nicht mehr (Mit-)Mieter ist. Er kann vom Vermieter weiterhin für die Mietzinszahlungen in Anspruch genommen werden. Der Mietvertrag bleibt, trotz des Auszuges, weiter wie ursprünglich abgeschlossen mit beiden Personen als gemein-same Mieter bestehen. Die ehemaligen Lebensgefährten sollten daher unbedingt mit dem Vermieter eine entsprechende „Drei-Parteien-Einigung“ darüber erzielen, dass der Mietvertrag so abgeändert wird, dass Mietvertragspartner des Vermieters nur mehr einer der ehemaligen Lebensgefährten allein ist.

Ist eine Einigung zwischen dem Vermieter und den beiden Mitmietern zur Änderung des Miet-vertrages nicht möglich, sollten die beiden Ex-Lebensgefährten zumindest folgendes verein-baren: der Ausziehende verzichtet im Innenverhältnis der beiden Mieter für die Zukunft auf die Ausübung seiner Mietrechte und gibt dem in der Wohnung Verbleibenden eine Vollmacht bezüglich aller dieses Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Der in der Wohnung Ver-bleibende erklärt, den Ausziehenden hinsichtlich aller zukünftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis schad- und klaglos zu halten.

Lautet der Mietvertrag nur auf einen der beiden Lebensgefährten, hat der andere Lebensge-fährte im Falle der Auflösung der Lebensgemeinschaft kein Recht auf Benützung der Woh-nung. Der im Mietvertrag als Mieter angeführte Lebensgefährte kann gegen den anderen eine Räumungsklage einbringen.

Wenn es um den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum geht, so sind Präsentation und Information das Um und Auf. Schon die Wortwahl im Inserat kann für jemanden, der mit der Materie nicht vertraut ist, eine Herausforderung für sich sein.

Vom Vermieter oder Verkäufer gut gemeint, werden manchmal Eckdaten und Fak-ten im Inserat genannt, die stimmen, aber bei den Suchenden etwas ganz anderes suggerieren. Interessenten, die sich auf das Inserat melden, haben dann oft eine ganz andere Vorstellung vom Objekt – und das hat nichts mit dem allgemeinen Zu-stand zu tun, sondern sehr oft mit der Präsentation. Immobiliensuchende sind bei der Besichtigung dann oftmals enttäuscht. Zudem tauchen oft Fragen auf, an die man als Verkäufer oder Vermieter gar nicht erst denkt und die den Verwertungspro-zess im besten Fall verzögern, im schlechtesten Fall die potentiellen Käufer oder Mieter abschrecken.

Das Ergebnis ist immer das gleiche: Sie verbrauchen viel Zeit und Nerven für die Verwertung der Immobilie. Und wenn gar nichts mehr funktioniert, dann greift man doch auf einen Makler zurück.

Warum machen Sie das nicht gleich und ersparen sich damit viel Ärger und Zeitaufwand? Oder um es positiv zu formulieren: Sie erhalten eine profunde Beratung und einen Geschäftspartner, der die Arbeit für Sie erledigt - inklusive einer ordentli-chen Präsentation und Aufbereitung des Objektes.