Expertentipps

Unterschiedliche Bewertungsansätze für Immobilien im Zuge der Kreditvergabe

Wendet sich ein Käufer an ein Kreditinstitut, um einen Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie zu erhalten, muss das Kreditinstitut den Wert dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel betrachten.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert, Einheitswert und Versicherungswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird unabhängig vom emotionalen Wert von einem Sachverständigen unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes ermittelt. Er bildet den sachlichen Wert, das heißt jenen Preis, der bei einer Veräußerung einer Immobilie üblicherweise im Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Dabei gibt es verschiedene Methoden:
Beim Vergleichsverfahren wird die Liegenschaft mit ähnlichen, kürzlich veräußerten Liegenschaften oder Objekten verglichen.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit den zu erwartenden Kosten für einen Neubau abzüglich der bisher erfolgten Abnutzung und Alter des bestehenden Gebäudes abgeglichen.
Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Ertragsobjekte maßgeblich. Der Versicherungswert einer Immobilie ist eine Ermittlungsgröße, welche speziell im Rahmen einer Versicherungsberechnung maßgeblich ist. Dieser Wert ist in der Regel wesentlich höher als der Verkehrswert und dient im Rahmen des Kreditprüfungsprozesses maximal als Orientierungsgröße.
Der Einheitswert hingegen ist eine rein steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Diese ist im Rahmen der Kreditprüfung absolut irrelevant.


Was ist der Unterschied zum vom Kreditinstituten verwendeten Wertansatz?

Banken und Bausparkassen setzen bei der Kreditvergabe noch wesentlich genauere und engere Bewertungskriterien an. Im Privatkundengeschäft kann man sehr oft von einem 80% Belehnungswert ausgehen. Das heißt, in der Praxis werden üblich ca. 80% vom festgestellten Verkehrswert als bankübliche hypothekarische Besicherung anerkannt. Handelt es sich dabei um ein größeres Mietobjekt, ist hier der festgestellte Ertragswert maßgeblich.

Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Bei Abschluss eines Mietvertrages tritt der Vermieter das Hausrecht an die Mietpartei ab. Unangemeldete und ungebetene Besuche sind dann tabu. Die Mietpartei hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder von ihm beauftragten Personen aber aus wichtigen Gründen und nach vorheriger Ankündigung zu gestatten. Die Besichtigung vom Mietinteressenten bei einem bevorstehenden Ende des Mietverhältnisses zählt zu diesen wichtigen Gründen. Der Vermieter darf diese Termine aber nicht willkürlich und schikanös festsetzen. Liegt ein berechtigter Grund des Vermieters zur Betretung – wie zum Beispiel ein Eigentümerwechsel – vor, kann dies von der Mietpartei in Folge nicht gänzlich abgelehnt werden. Sollte ein Termin aus beruflichen Gründen einmal nicht möglich sein, so sollten auf jeden Fall ein bis zwei Ersatztermine vorgeschlagen werden. Auch ein Sammeltermin zur Wohnungsbesichtigung ist möglich.
Der Vermieter kann auch verlangen, den Erhaltungszustand der Wohnung zu kontrollieren. Dabei ist von einem Zeitraum von jeweils ein, zwei Jahren auszugehen, sicher nicht wöchentlich/einmal monatlich. In dem Fall bedarf es ebenfalls einer Voranmeldung durch den Vermieter und einer gemeinsamen Terminvereinbarung.

Wann ist der Mieter für den Winterdienst verantwortlich?

Hausbesitzer müssen sich darum kümmern, dass Gehsteige und Gehwege, die an ihr Anwesen grenzen, frei von Eis und Schnee bleiben. Allerdings darf der Eigen-tümer diese gesetzliche Verpflichtung weitergeben. Daher engagieren viele Immobi-lienbesitzer Räum- und Streudienste, Hausmeisterservices oder delegieren die Auf-gaben an den Mieter. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Aushang am Schwarzen Brett reichen dafür nicht aus. Erst wenn die Verpflichtung im Mietvertrag ver-merkt und von beiden Vertragspartnern unterzeichnet ist, werden das Streuen und Schneeschippen zur Aufgabe des Mieters. Streusalz und Gerätschaften muss der Eigentümer stellen.

Frage: Ich bin Wohnungseigentümer und möchte in meiner Wohnung gerne eine Innenwand entfernen, um eine Wohnküche zu schaffen. Benötige ich hierfür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer? Für den Fall, dass ich eine Zustimmung benötigen würde, was hätte es für Folgen, wenn ich die Innenwand ohne diese Zustimmung entferne?

Antwort: Bei Änderung im Wohnungseigentumsobjekt ist zunächst zu prüfen, ob die Änderung genehmigungspflichtig ist oder nicht. Weiters ist zu prüfen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft vorab eine Genehmigung erteilt haben. Die Genehmigung kann im Wohnungseigentumsvertrag erfolgt sein.
Nach der Rechtsprechung ist eine bagatellhafte Änderung nicht genehmigungspflichtig. Sofern die Innenwand keine tragende Wand ist und sich keine gemeinsamen Versorgungsleitungen darin befinden, zählt es nach der Rechtsprechung zu bagatellhaften Änderungen, und der Wohnungseigentümer kann ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer eine Wand entfernen.
Wenn zum Beispiel diese Innenwand eine tragende Wand ist, müssten Sie die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer einholen oder bei fehlender Zustimmung versuchen beim Außerstreitgericht die Ersetzung der Zustimmung zu erwirken. Wenn Sie beispielsweise eine tragende Innenwand ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. ohne gerichtliche Genehmigung entfernen, kann Sie jeder einzelne Wohnungseigentümer auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustandes und Unterlassung derartiger Änderungen klagen.