Expertentipps

Der Eigentümer eines mit einem Wegerecht belasteten Grundstücks ist in seiner freien Verfügung über das Grundstück beschränkt. Ob die Beschränkung den Wert des Grundstücks erheblich mindert, hängt allerdings vom Einzelfall am. Es ist zu prüfen, welche Fläche vom Wegerecht betroffen ist, ob die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist und ob eine Belästigung durch Immissionen wie Lärm, Abgase oder Staub gegeben ist.

Eine Wertminderung kann zB dadurch berücksichtigt werden, dass die vom Wegerecht betroffene Fläche (zB Durchfahrtsfläche) mit 50% des normalen Baulandpreises festgesetzt wird.

Eine weitere Möglichkeit für die Berücksichtigung einer Wertminderung ist die Einstufung des Ausmaßes der Nutzungseinschränkung sowie der Immissionsbelastungen für das Grundstück durch die Ausübung des Wege- und Fahrrechts durch den Berechtigten. Der Abschlag wird dabei vom Bodenwert der gesamten Fläche des dienenden Grundstücks vorgenommen.

Mietrecht und Lebensgefährten

Wenn Lebensgefährten gemeinsam in eine Wohnung investieren, empfiehlt sich bereits zum Zeitpunkt der Anmietung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten, was im Fall einer Trennung zu geschehen hat. Wer bleibt in der Wohnung? Wer erhält welche gemeinsam an-geschafften Möbel? Was erhält der ausziehende Partner an Ausgleichszahlung? Die hier dar-gestellte Vorgangsweise ist nicht nur bei eheähnlichen Lebensgemeinschaften sondern auch bei Wohngemeinschaften zu beachten.

Wenn die Lebensgemeinschaft aufgelöst wird und man sich nicht einigen kann, wer auszieht und wer in der Wohnung verbleibt, befindet man sich in einer Pattstellung, weil beide Mieter dieselben Rechte an der Wohnung haben.

Aber auch wenn man sich einigt, muss man beachten: durch einen Auszug aus der Wohnung wird nicht bewirkt, dass der Ausziehende nicht mehr (Mit-)Mieter ist. Er kann vom Vermieter weiterhin für die Mietzinszahlungen in Anspruch genommen werden. Der Mietvertrag bleibt, trotz des Auszuges, weiter wie ursprünglich abgeschlossen mit beiden Personen als gemein-same Mieter bestehen. Die ehemaligen Lebensgefährten sollten daher unbedingt mit dem Vermieter eine entsprechende „Drei-Parteien-Einigung“ darüber erzielen, dass der Mietvertrag so abgeändert wird, dass Mietvertragspartner des Vermieters nur mehr einer der ehemaligen Lebensgefährten allein ist.

Ist eine Einigung zwischen dem Vermieter und den beiden Mitmietern zur Änderung des Miet-vertrages nicht möglich, sollten die beiden Ex-Lebensgefährten zumindest folgendes verein-baren: der Ausziehende verzichtet im Innenverhältnis der beiden Mieter für die Zukunft auf die Ausübung seiner Mietrechte und gibt dem in der Wohnung Verbleibenden eine Vollmacht bezüglich aller dieses Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Der in der Wohnung Ver-bleibende erklärt, den Ausziehenden hinsichtlich aller zukünftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis schad- und klaglos zu halten.

Lautet der Mietvertrag nur auf einen der beiden Lebensgefährten, hat der andere Lebensge-fährte im Falle der Auflösung der Lebensgemeinschaft kein Recht auf Benützung der Woh-nung. Der im Mietvertrag als Mieter angeführte Lebensgefährte kann gegen den anderen eine Räumungsklage einbringen.

Kennen Sie die Preisreduzierungsgefahr?

Viele private Immobilienverkäufer fragen sich immer wieder, ob man generell erst einmal einen höheren Kaufpreis ansetzen sollte, frei nach dem Motto „runtergehen können wir später immer noch“.
Bedenken Sie hier aber immer: ein zu hoher Angebotspreis kann durchaus mehr Risiken als Chancen mit sich bringen!

Ein zu hoher Angebotspreis – das passiert:
Wenn Sie als Immobilienverkäufer einen zu hohen Angebotspreis preisgeben, werden Sie dadurch weniger Resonanz als bei einem marktgerechten Angebot oder eventuell auch gar keine Anfragen erhalten. Das bedeutet natürlich, dass die Verkaufschance geringer ist.
Bedenken Sie: Der Immobilienmarkt ist – nicht nur durch das Internet – sehr transparent geworden. Immobilien werden oft lange Zeit „beobachtet“, auf sogenannten „Merklisten“ gespeichert und mit anderen Angeboten verglichen. So kann auch Ihr erster Angebotspreis gespeichert und bei möglichen Preis-Veränderungen in den Merklisten mit dem alten und neuen Preis angezeigt werden.

Viele potentielle Interessenten reagieren dann wie folgt:
Sie zeigen sich glücklich über die erste Reduzierung (z. B. von 400.000,- Euro auf 380.000,- Euro) und warten erst einmal weiter ab. Sie denken: „Der Verkäufer wird das Haus wohl nicht los, dann warten wir weiter ab, wie weit er noch im Preis heruntergeht. Bei 350.000,- Euro melden wir uns!“
So werden Sie als Verkäufer auch weiterhin nicht angerufen, auch wenn der von Ihnen reduzierte Preis jetzt gerechtfertigt ist. Oder ein möglicher Interessent nimmt Kontakt mit Ihnen auf, wobei dieser von Anfang an die Einstellung vermittelt: „Der Verkäufer wird sein Objekt nicht los. Ich biete ihm deshalb höchstens 350.000,- Euro!“ So kann es sein, dass Sie als Verkäufer den realistischen Kaufpreis von 380.000,- Euro nicht mehr erzielen werden.

Die größte Hürde bei einem Immobilienkauf sind die Bedenken des Interessenten vor einer Fehlentscheidung!
Deshalb werden Sie bei zu großen Bedenken niemals an diesen hier beschriebenen Interessenten verkaufen können. Im Gegensatz zu offensichtlichen Mängeln wie zum Beispiel alte Fenster oder Türen ist ein zu hoher Angebotspreis nicht direkt als „Mangel“ zu erkennen. Das kann zu Bedenken führen, warum sich kein Anderer bisher für die Immobilie entschieden hat, obwohl der Preis jetzt reduziert wurde. Das kann für Sie schließlich bedeuten, dass Sie gar nicht mehr verkaufen oder nur über noch weitere Preiszugeständnisse!

Zu bedenken gibt es daher:
Ein zu hoher Angebotspreis führt häufig später zu einem Kaufpreis unter den Möglichkeiten eines marktgerechten Angebots. Zudem besteht für Sie das Risiko von weiteren laufenden Kosten.